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金科“抢钱”渠道平台

2022-09-13 科技 加入收藏
房地产企业的流动性危机,已经开始蔓延到代理代销等渠道平台,作为房企“造血”的重要环节,这一链条出现问题,对企业来说无异于雪上加霜。近日,记者从知情人士处获悉,金科地产广佛公司已经停付部分公司的

  房地产企业的流动性危机,已经开始蔓延到代理代销等渠道平台,作为房企“造血”的重要环节,这一链条出现问题,对企业来说无异于雪上加霜。

  近日,记者从知情人士处获悉,金科地产广佛公司已经停付部分公司的渠道佣金,并要求各渠道供应商接受“工抵房”方案,且工抵房价格要按照案场价格的120%进行抵扣。根据渠道平台方面透露,金科的这一方案相当于将渠道佣金打8折销售,考虑到工抵房销售本身就需要折扣,金科此举无异于从渠道方手中“抢钱”。

  工抵房抵佣上浮两成

  所谓工抵房在行业内统称为“工程抵押房”,是楼盘的承建方把房子建完后,开发商没有现金支付工程款,用房子来抵扣供应商款项。据了解,工抵房是行业内较为常见的灵活支付方式,但由于其本身存在折损,且需要承担楼盘烂尾风险,通常会打折给供应商。

  但目前,金科地产广佛公司却在工抵房上做起了文章。

  “金科广佛公司累计欠我们平台佣金2000多万元,说是可以走工抵方案”,某渠道平台相关人员透露,但他没有料到的是,与常规工抵房条件宽松不同,金科这次的两个项目——金科城和集美山水的工抵政策极为苛刻:不能挑选、不再返佣,且价格要按照案场价格上浮20%。

  “只推说是集团规定,态度强硬,不给我们选择和谈判的余地。”该人员表示难以接受,“(工抵房)上浮20%拿进来,还要打折卖出,再加上佣金,里外相当于要损失40%左右的资金成本。”

  另一方面,目前地产销售对渠道的依赖性非常高。以前述两项目为例,据悉今年8月到9月第一周,佛山金科城,认购30套,其中渠道销售29套,自访销售仅1套;佛山金科集美山水,成交18套,其中渠道销售11套,自访销售7套。然而,金科两广在渠道平台的“口碑”并不算太好,有业内人士透露,目前金科对渠道欠账较多,除了上述平台外,其他渠道平台也都欠佣不少,有平台也被欠千万以上。

  “要么接受提价工抵方案、要么起诉、要么等付款。”记者获得的一份某渠道与金科广佛沟通截图显示,金科一位营销负责人态度强硬,称这是金科集团的财务和运营部门下发的规定,他们也只能如此执行。

  对于这样的工抵方案,渠道平台方面认为“完全违背了行业规则,无法接受,下星期将去案场维权”。目前,这些平台陆续准备停止代理金科城和集美山水两项目。对金科而言,在离开了外部销售渠道,后续项目是否能够顺利销售,难以判断。

  据了解,目前已经有多家房产渠道代理商队金科广佛公司采取了诉讼举措,并申请资产保全。仅其中一家平台就申请了25套金科在售项目集美山水的房产,总标的价格高达1906万元。

  “金科的做法明显欠妥。在市场下行环境下,渠道是房产营销的重要手段。在佣金支付方面克扣渠道佣金,自身楼盘房源又被申请了资产保全,这些楼盘的销售必然会受到直接影响,进而对房企自身的销售回款产生影响。”有业内人士分析,此举应与金科目前的财务状况有关。据接触金科广佛一位营销负责人透露说,目前项目的售价调整被总部管控,甚至财务部门都能够干预项目销售价格。

  金科财务状况持续恶化

  从财报里可以看出,金科这家企业已经“缺钱”很久了。

  根据金科股份发布的2021年年报,金科去年全年归属于上市公司股份净利润为36亿元,同比减少48.78%;归属于上市公司扣除非经常性损益的净利润为28.69亿元,同比减少53.61%。基本每股收益0.61元,同比减少53.08%。

  到了今年上半年,金科的财务状况继续恶化,同比转亏。

  金科股份日前发布的2022年中期业绩显示,今年上半年,金科营业收入为313.22亿元,同比减少28.77%;归属于上市公司股东的净利润为-14.37亿元,同比减少138.78%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-18.26亿元,同比减少164.04%;基本每股收益为-0.3元,同比减少144.78%;公司总资产3392亿元,同比减少8.65%。

  今年上半年,金科股份实现毛利率仅6.23%,同比下降13.91个百分点,净利率为-4.04%,同比下降15.11个百分点。

  金科股份于2021年7月13日以集中竞价方式开展回购,拟用于实施员工持股计划或股权激励计划,但今年7月13日,金科股份发布《关于终止回购部分社会公众股份的公告》,决定终止回购部分社会公众股份。金科股份解释称,主要因公司目前现金流或阶段性承压,公司根据当前状况决定终止回购,将资金优先用于日常经营性支出及刚性债务还款等。

  在现金流不利的情况下,同日(今年7月13日),金科股份披露第三期员工持股计划,本期计划涉及的股票数量约为9079万股,拟提取利润专项基金2.46亿元作为持股计划的资金来源。但董事刘静对此提出反对,刘静考虑,公司当前资金紧张、偿债困难,如动用公司利润作为员工持股计划来源,将影响公司持续经营,损害债权人利益。

  隔天,深交所便针对上述两个事项下发关注函,要求金科对上述行为予以解释。

  房地产行业是典型的资金密集型行业,房企撬动“杠杆”拿地、建房,销售永远摆在第一位,一直以来,房企与渠道之间的关系虽有博弈,但唇齿相依。通常来说,在市场基本面稳定向好时,房企更多依靠自有渠道进行销售,但随着市场转冷,自有渠道的获客难度也越来越大,房企就会转向客户来源相对稳定、能够支撑项目销量的外部渠道合作。

  由于行业下行以及疫情带来的影响,对于这些外部渠道平台来说,房企欠佣已经成为一个行业性问题,行业上下游也在积极纾困,对企业方给予支持和谅解。

  上述业内人士表示,金科强行提高抵扣价格、变相打折佣金,并不利于维护市场稳定和信心,对地产行业上下游都会造成冲击。“行业困难,更需互相尊重、报团取暖。房企、渠道互为上下游,需要互相理解、共渡难关。”

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